다주택자 양도세 장기보유특별공제 적용 여부｜조정대상지역(중과) 배제 규정 + 공제율(최대 30%) 정리
다주택자 양도소득세를 계산할 때 “중과세율”만 보다가 장기보유특별공제(장특공)에서 큰 차이가 나는 경우가 많습니다. 특히 조정대상지역에서 다주택자 중과가 걸리면, 장특공이 아예 배제될 수 있어 세 부담이 급격히 커집니다. 반대로 “중과 한시배제(유예)” 기간에는 적용 구조가 달라질 수 있어 양도일 기준으로 체크가 필수입니다. 아래에서는 ① 적용되는 경우/배제되는 경우를 먼저 정리하고, ② 다주택자 장특공 공제율(표)을 깔끔하게 정리해드리겠습니다. 글 마지막에는 빠른 체크리스트도 넣어드렸으니 급하시면 그 부분만 보셔도 됩니다.
근거(공식): 국세청 ‘장기보유특별공제율’ 표와 “조정대상지역 내 다주택자 장특공 배제” 안내가 포함되어 있습니다. 또한 국세청 ‘양도소득세 개요(시행령 주요 개정)’에는 다주택자 중과 한시배제 기간이 ’26.5.9까지 연장된 것으로 정리되어 있습니다. (장특공율/배제) 국세청 장기보유특별공제율 표 참고 (https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7710&mi=2311) (중과 한시배제 연장) 국세청 개정사항 참고 (https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7707&mi=2308)
1) 다주택자 장기보유특별공제 “적용 여부”부터 정리｜언제 받고, 언제 못 받나요?
다주택자라도 무조건 장특공이 안 되는 것은 아닙니다. 핵심은 “내 양도가 조정대상지역 다주택 중과 적용에 해당하느냐”입니다. 중과 적용이면 장특공이 배제되는 구조가 걸릴 수 있고, 중과가 적용되지 않으면 일반 장특공(최대 30%)이 적용되는 방식으로 이해하시면 됩니다.
- 조정대상지역이 아닌 주택을 양도하는 경우(중과 구조에 걸리지 않으면 일반 장특공 적용 가능)
- 중과 한시배제(유예) 기간에 해당하여 “중과 적용 자체가 제외”되는 조건을 충족한 양도
- 기타 법령상 중과 배제/예외에 해당하는 특수 요건(임대주택 요건 등)은 별도 검토 필요
국세청 안내에서 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제가 ’26.5.9까지 연장된 것으로 정리되어 있습니다. (’22.5.10~’25.5.9 → ’26.5.9까지)
따라서 양도일이 이 범위에 들어가는지부터 먼저 확인하시는 게 안전합니다.
국세청 ‘양도소득세 개요’의 시행령 개정사항에서 “’25.5.9까지 → ’26.5.9까지”로 연장 문구가 확인됩니다. (국세청, 소득령 §167의3 등) :contentReference[oaicite:0]{index=0}
- 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하면서 중과 적용 대상이 되는 경우
- 국세청 안내에 “’18.4.1부터 조정대상지역 내 다주택자는 장특공제 배제” 문구가 명시되어 있습니다.
국세청 장기보유특별공제율 안내(비고)에 “’18.4.1부터 조정대상지역 내 다주택자는 장특공제 배제”가 정리되어 있습니다. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
2) 다주택자 장기보유특별공제 “공제율” 표｜최대 30% (보유기간 기준)
다주택자 주택 양도에 적용되는 장특공은 일반 공제율 체계로 보시면 됩니다. 국세청 공제율 표에서는 “토지·건물·주택(다주택 포함)”의 일반 장특공 공제율이 보유기간에 따라 올라가며, 장기 보유 시에도 상한이 존재합니다. 가장 많이 쓰는 실무 정리는 보유 3년 이상부터 시작해서 연 2%씩 올라가며, 15년 이상 보유 시 30% 상한입니다(2021년 이후 양도 기준 표에 반영). :contentReference[oaicite:2]{index=2}
| 보유기간 | 공제율 | 실무 메모 |
|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 보유 3년부터 장특공 시작 |
| 4년 이상 | 8% | 이후 연 2%p 증가 |
| 5년 이상 | 10% | — |
| 6년 이상 | 12% | — |
| 7년 이상 | 14% | — |
| 8년 이상 | 16% | — |
| 9년 이상 | 18% | — |
| 10년 이상 | 20% | — |
| 11년 이상 | 22% | — |
| 12년 이상 | 24% | — |
| 13년 이상 | 26% | — |
| 14년 이상 | 28% | — |
| 15년 이상 | 30% | 상한(최대 30%) |
위 공제율 구조는 국세청 ‘장기보유특별공제율’ 표(일반 장특공제율)에서 다주택 포함 자산에 대해 보유기간별 공제율이 정리되어 있습니다. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
3) “1세대 1주택(최대 80%)”과 다주택자(최대 30%)는 완전히 다릅니다
검색하다 보면 “장특공 최대 80%”라는 문구를 많이 보시는데, 이것은 다주택자 일반 공제율이 아니라 1세대 1주택(고가주택 과세 구간 포함)에서 보유·거주 요건을 충족하는 경우에 적용되는 체계입니다. 국세청 표에서도 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 합산해 최대 80%까지 구조가 열려 있고, 다주택자는 일반 공제율로 최대 30%로 정리됩니다. :contentReference[oaicite:4]{index=4}
- 다주택자(일반 장특공): 보유기간 기준 최대 30%
- 1세대 1주택(특례 체계): 보유/거주기간 합산으로 최대 80% 가능(요건 충족 시) :contentReference[oaicite:5]{index=5}
4) 조정대상지역 다주택자: “중과 + 장특공 배제”가 같이 걸리는 구조(주의)
조정대상지역 내 다주택 양도는 실무에서 가장 세 부담이 커지는 구간입니다. 이유는 단순히 세율이 올라가는 것뿐 아니라, 장기보유했더라도 장특공이 배제되는 구조가 붙을 수 있기 때문입니다. 국세청 안내에서도 “’18.4.1부터 조정대상지역 내 다주택자는 장특공제 배제”가 명시되어 있어, ‘내가 지금 양도하는 케이스가 중과 적용인지’ 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. :contentReference[oaicite:6]{index=6}
- 양도일 기준으로 조정대상지역 해당 여부를 확인(지역 지정은 시기별로 바뀔 수 있음)
- 주택 수 산정(분양권/입주권 포함 여부 등)에서 판정이 갈릴 수 있음 → 세무 검토 권장
- 중과 한시배제 기간(’22.5.10~’26.5.9)이라도, 요건(보유기간 등) 충족 여부를 확인 :contentReference[oaicite:7]{index=7}
“조정대상지역 + 다주택 + 중과 적용” 조합이면, 장특공이 배제될 가능성이 크기 때문에 세금이 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다. 해당 구간은 신고 전 시뮬레이션(세무사 검토)을 권장드립니다. :contentReference[oaicite:8]{index=8}
5) 30초 자가진단 체크리스트｜다주택자 장특공 적용 가능성 빠르게 보기
- 내 양도주택이 양도일 기준 조정대상지역인가요?
- 양도 시점에 1세대 주택 수가 2주택 이상(입주권/분양권 포함 검토)인가요?
- 이번 양도가 다주택자 중과 적용 케이스인가요, 아니면 중과 한시배제(’22.5.10~’26.5.9)로 제외되는 케이스인가요? :contentReference[oaicite:9]{index=9}
- 중과가 적용되면 장특공 배제 문구(’18.4.1~)에 걸릴 수 있습니다. :contentReference[oaicite:10]{index=10}
- 중과가 적용되지 않으면, 보유기간에 따라 일반 장특공(최대 30%)을 검토합니다. :contentReference[oaicite:11]{index=11}
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