2025 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 🏡 요건·한도·제출서류·주의사항 총정리
2025년 1~2월에 진행하는 2024년 귀속 연말정산부터는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제가 크게 바뀌었습니다. 기준시가 6억 이하 1주택까지 공제 대상이 확대되고, 상환 기간·금리 조건에 따라 최대 2,000만 원까지 소득공제가 가능해졌어요. 💡
집을 사면서 받은 주택담보대출(장기주택저당차입금) 이자를 꼬박꼬박 내고 있다면, 이 이자 중 상당 부분을 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제로 돌려받을 수 있습니다. 다만, 공제 대상이 되려면 주택 요건·차입 요건·세대 요건 등 꽤 복잡한 조건을 충족해야 합니다.
또한 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제, 주택마련저축 소득공제와 한도가 묶여 있기 때문에, 전체 구조를 이해하지 못하면 한도를 제대로 못 쓰고 손해 보는 경우도 많습니다.
그래서 이 글에서는 “2025 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제”를 위해
- ✅ 공제 대상이 되는 사람(무주택·1주택 세대주·세대원 요건)
- ✅ 공제 대상이 되는 주택(기준시가 6억 이하·2주택 제한)
- ✅ 상환 기간·금리 조건에 따른 공제 한도(최대 2,000만 원)
- ✅ 장기주택저당차입금 이자상환증명서 등 제출서류
- ✅ 자주 하는 실수·주의사항 & 다른 주택공제와의 관계
까지 한 번에 정리합니다. “2025 연말정산 장기주택저당차입금 소득공제 요건이 어떻게 바뀌었는지”, “내 주택담보대출 이자가 공제 대상인지” 궁금하셨다면 끝까지 봐주세요. 😊
이 글은 2024년 귀속 소득에 대한 2025년 연말정산 기준으로, 국세청 안내와 개정 세법을 바탕으로 정리한 내용입니다. 실제 공제 가능 여부와 금액은 개인의 소득·주택·대출 조건에 따라 달라질 수 있으니, 최종 적용 전에는 반드시 국세청 홈택스·연말정산 간소화 서비스나 세무 전문가와 상담해 주세요.
1. 2025 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제란? (개념 & 기본 구조) 🏠
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 집을 사기 위해 받은 주택담보대출(장기주택저당차입금)의 “이자”를 연말정산에서 소득공제해 주는 제도입니다. 원금이 아닌 이자 상환액이 공제 대상이라는 점이 핵심입니다.
조금 풀어서 정리하면,
- ✔️ 대상 자금 : 집을 취득하기 위해 담보로 잡은 장기주택저당차입금의 이자
- ✔️ 대상 주택 : 취득 당시 기준시가 6억 원 이하인 주택(2024.1.1. 이후 취득분부터 5억 → 6억으로 상향)
- ✔️ 대상자 : 과세기간 종료일 기준 무주택 또는 1주택 세대의 세대주 (일부 세대원 포함)
- ✔️ 공제 방식 : 이자상환액 자체를 소득에서 빼 주되, 상환기간·금리 조건에 따라 최대 2,000만 원까지 한도 적용
즉, “집을 사기 위해 받은 장기 주택담보대출의 이자를 많이 낼수록, 일정 한도 내에서 연말정산 환급도 커질 수 있는 구조”라고 이해하시면 됩니다.
- 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 = “집 살 때 받은 주택담보대출 이자”를 소득공제
- 주택 기준시가 6억 이하 + 무주택·1주택 세대주 + 장기(10년·15년 이상) 대출이 기본 요건
- 상환기간·금리조건(고정금리·비거치식)에 따라 최대 2,000만 원까지 공제 한도 적용
2. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 공제대상자 요건 (무주택·1주택 세대주·세대원) 👨👩👧
먼저 “누가 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 수 있는지”부터 확인해야 합니다. 국세청 안내 기준으로 공제대상자 요건은 다음과 같습니다.
2-1. 기본 공제대상자 – 무주택 또는 1주택 세대의 세대주
- ✅ 근로소득이 있는 거주자일 것
- 근로소득(급여)이 있는 직장인이어야 연말정산에서 적용 가능합니다.
- ✅ 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택 또는 1주택 세대일 것
- ✅ 위 세대의 세대주일 것
- 주민등록표상 세대 기준으로 세대주가 누구인지 판단합니다.
2-2. 세대원이 공제받을 수 있는 예외
원칙은 세대주 공제지만, 아래 조건을 모두 만족하면 세대원도 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 수 있습니다.
- ✔️ 세대주가 아래 주택 관련 공제를 받지 않을 것
- 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제
- 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제
- 주택마련저축(주택청약종합저축 등) 소득공제
- ✔️ 세대원 본인이 근로소득이 있는 거주자일 것
- ✔️ 나머지 주택·차입금 요건을 모두 충족할 것
세대원 소유 주택까지 포함해 과세기간 종료일 현재 2주택 이상 보유하면 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 수 없습니다. 주택 가격이 싸더라도(예: 1억 미만 소형주택 등) 주택 수 계산에서는 제외되지 않으므로, 2주택 세대는 공제 대상이 아니라는 점을 꼭 기억하세요.
2-3. 1주택 보유 세대가 받을 수 있는 유일한 주택공제
간단히 정리하면, 1주택 이상 보유 세대는 장기주택저당차입금(주택담보대출) 이자상환액 소득공제만 가능합니다. 같은 세대에서 주택임차차입금 원리금 상환액 공제나 월세 세액공제는 받을 수 없습니다.
3. 공제 대상 주택과 장기주택저당차입금 요건 (기준시가 6억·상환기간·금융기관) 🧾
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 주택 요건과 대출(차입금) 요건을 동시에 만족해야 합니다.
3-1. 공제 대상 주택 – 기준시가 6억 이하 1주택
- 🏠 취득 당시 기준시가 6억 원 이하인 주택
- 2024.1.1. 이후 취득분부터 종전 5억 → 6억 원으로 상향
- 주택가격이 공시되기 전 차입한 경우 → 차입일 이후 최초 공시된 가격으로 판단
- 무주택 세대주의 분양권·조합원 입주권의 경우에도 기준시가 6억 이하 요건 적용
- 🏘️ 2주택 이상 보유 시 공제 불가
- 세대원 소유 주택까지 포함해 과세기간 종료일 현재 2주택 이상이면 장기주택저당차입금 이자 공제를 받을 수 없습니다.
- 연도 중 일시적으로 2주택이었더라도, 12월 31일 현재 1주택이면 공제 가능합니다.
3-2. 공제 대상 장기주택저당차입금(대출) 요건
“어떤 대출이 장기주택저당차입금으로 인정되는지”가 매우 중요합니다. 일반적인 요건은 다음과 같습니다.
- ✔️ 해당 주택에 저당권(근저당 등)을 설정하고 받은 대출일 것
- ✔️ 금융회사·주택도시기금 등 법에서 정한 기관으로부터 차입했을 것
- 은행, 보험회사, 주택도시기금 등
- ✔️ 주택 소유권 이전등기(또는 보존등기)일부터 3개월 이내에 차입했을 것
- ✔️ 차입금 상환기간이 10년 이상 또는 15년 이상인 장기대출일 것
- 공제한도는 상환기간(10년 이상, 15년 이상)과 금리/상환 방식(고정금리, 비거치식 분할상환)에 따라 달라집니다.
- ✔️ 장기주택저당차입금의 채무자가 저당권이 설정된 해당 주택의 소유자일 것
- ❌ 무상으로 증여받은 주택을 담보로 받은 대출(일반 증여) – 이자 공제 대상 아님
- ❌ 회사나 친족에게서 빌린 자금 등, 법에서 정한 금융기관이 아닌 경우
- ❌ 주택 취득 후 3개월이 훨씬 지난 뒤에 받은 대출(일반 신용대출 등에 가까운 구조)
- ❌ 상환기간이 짧은 단기 대출(10년 미만) – 장기주택저당차입금 요건 불충족
다만, 부담부증여로 주택을 취득한 뒤 기존 채무를 승계하면서 3개월 이내에 장기주택저당차입금으로 전환한 경우 등은 예외적으로 공제 대상이 될 수 있으니, 케이스별로 국세청 상담(126)에 문의하는 것이 안전합니다.
4. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도 & 상환기간·금리조건별 최대 2,000만원 정리 💰
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제의 핵심은 “이자상환액 전액을 소득공제하되, 한도가 있다”는 점입니다. 2024년 귀속분부터 공제 한도가 크게 확대되었습니다.
4-1. 기본 구조 – 이자상환액 전액 공제 + 상한선
- 📌 공제 대상 금액 : 해당 과세기간(1년) 동안 상환한 장기주택저당차입금 “이자” 전액
- 📌 단, 공제 한도 :
- 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제
- + 주택임차차입금 원리금상환 소득공제
- + 주택마련저축(주택청약종합저축 등) 소득공제
이 세 가지 합계가 아래 한도 금액을 초과할 수 없습니다.
4-2. 상환기간·금리조건별 공제 한도표 (2024년 귀속분부터 적용)
2024.1.1. 이후 지급하는 이자부터는 다음과 같은 한도가 적용됩니다.
- ① 상환기간 15년 이상 : 연 800만 원 한도
- ② 상환기간 10년 이상 & 고정금리 또는 비거치식 분할상환 : 연 600만 원 한도
- ③ 상환기간 15년 이상 & 고정금리 또는 비거치식 분할상환 : 연 1,800만 원 한도
- ④ 상환기간 15년 이상 & 고정금리 AND 비거치식 분할상환(둘 다 충족) : 연 2,000만 원(최고 한도)
- ※ 위 한도는 장기주택저당차입금 이자상환액 + 주택임차차입금 원리금상환액 + 주택마련저축 합산 기준입니다.
4-3. 간단 계산 예시 – 어느 정도 세금이 줄어들까?
예시로 대략적인 효과만 감을 잡아볼게요. (실제 세액은 다른 공제·세율 구조에 따라 달라집니다.)
- 👤 근로자 B씨
- 2024년 한 해 동안 장기주택저당차입금 이자 상환액 합계 2,200만 원
- 대출 조건 : 상환기간 20년, 고정금리 & 비거치식 분할상환
- 다른 주택자금공제(임차차입금·주택마련저축)는 없음
이 경우,
- 1️⃣ 상환조건에 따라 적용 가능한 한도는 연 2,000만 원
- 2️⃣ 실제 이자 상환액 2,200만 원 중 2,000만 원까지 소득공제 가능
- 3️⃣ B씨의 과세표준 구간이 24%라고 가정하면, 단순히 2,000만 원 × 24% ≈ 480만 원 정도의 세금 절감 효과를 기대할 수 있습니다.
정확한 환급액은 다른 소득·공제 항목과 세율 구조에 따라 달라지기 때문에, 홈택스 연말정산 미리보기 기능으로 시뮬레이션해 보는 것이 좋습니다.
5. 2025 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 제출서류(이자상환증명서 등) 체크리스트 📂
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받기 위해서는 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다. 일부는 연말정산 간소화 서비스에서 자동으로 조회되지만, 누락에 대비해 체크해 두는 게 좋아요.
5-1. 기본 제출서류 – 회사에 제출해야 하는 것
- 📄 장기주택저당차입금 이자상환증명서
- 은행·금융기관에서 발급, 대부분 국세청 연말정산 간소화에서 조회 가능
- 간소화 서비스에 안 뜨면 직접 발급받아 회사에 제출
- 📄 주민등록표 등본
- 세대주 여부, 세대원 구성, 주소지, 1주택 여부 등을 확인하는 용도
- 📄 등기부등본 등 주택의 가액을 확인할 수 있는 서류
- 취득 당시 기준시가 6억 이하 요건 확인을 위해 필요할 수 있습니다.
5-2. 간소화 서비스에서 자동 수집되는 것
- ✅ 금융기관이 국세청에 제출한 장기주택저당차입금 이자상환 내역
- ✅ 일부 주택자금대출 관련 상환내역·증명서 등
연말정산 시즌에 홈택스 간소화 서비스에서 “장기주택저당차입금 이자상환액” 항목이 제대로 뜨는지, 대출별 금액이 정확한지 꼭 확인해 주세요.
- □ 해당 주택 등기부등본 준비 (기준시가·소유자 확인)
- □ 주민등록등본으로 세대주/세대원·1주택 여부 확인
- □ 장기주택저당차입금 이자상환증명서가 간소화에 잘 조회되는지 확인
- □ 대출 조건(상환기간·고정/변동금리·거치/비거치) 확인 후, 내 공제 한도가 몇 구간에 해당하는지도 체크
6. 2025 연말정산에서 자주 하는 실수 & 장기주택저당차입금 소득공제 주의사항 🔍
6-1. “2주택인데도 한 채는 싸니까 괜찮겠지?” 착각
일부에서는 “기준시가 1억 미만·3억 미만 주택은 주택 수에서 빼준다”라고 착각하기도 하는데, 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제에서는 기준시가와 무관하게 주택 수를 계산합니다.
- 세대원이 소유한 소형 아파트·지방의 저가 주택이라도 주택 수에는 포함
- 👉 과세기간 종료일 현재 2주택 이상이면 공제 불가
6-2. “원금까지 다 공제되는 줄 알았다”는 오해
장기주택저당차입금 소득공제는 이자상환액만 공제 대상입니다. 원금 상환액은 공제 대상이 아니므로, 이자와 원금을 구분해 금액을 확인해야 합니다. 이자상환증명서에는 연간 이자 합계가 분리 표기됩니다.
6-3. 대출 조건 변경·갈아타기(대환) 시 공제 여부
요즘은 금리가 바뀌면서 주택담보대출을 자주 갈아타기도 합니다. 일반적으로는 기존 장기주택저당차입금을 다른 금융기관으로 이전(대환)하더라도 요건을 유지하면 공제 계속 가능합니다.
- 기존 대출이 장기주택저당차입금 요건을 충족하고,
- 대환 후에도 상환기간·금리조건·담보 설정 등의 요건을 유지하는 경우,
- 대환 전·후 금융기관에서 각각 이자상환증명서를 발급받아 합산해 공제 신청
6-4. 세대주·세대원 공제 중복 신청
같은 세대에서 주택 관련 소득공제를 세대주·세대원이 중복으로 받는 것은 상당 부분 제한됩니다. 세대주가 이미 장기주택저당차입금 이자 공제나 주택임차차입금·주택마련저축 공제를 받고 있다면, 세대원은 공제를 받기 어려운 구조입니다.
- 부부 공동명의·맞벌이인 경우, 누가 공제받는 것이 유리한지 미리 시뮬레이션할 것
- 연도 중 이사·주택 매매로 일시적으로 2주택이 되는 경우, 12월 31일 현재 주택 수를 기준으로 공제 가능 여부를 판단
- 주택을 증여·상속받은 케이스는 장기주택저당차입금 요건 충족 여부가 복잡해질 수 있으므로 세무 상담 권장
7. 장기주택저당차입금 vs 주택임차차입금·월세·주택마련저축 공제 관계 정리 📊
7-1. 1주택 보유 세대는 ‘장기주택저당차입금 이자공제’만 가능
앞에서 한 번 언급했지만, 다시 정리하면 다음과 같습니다.
- 🏡 1주택 이상 보유 세대
- ✅ 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 가능
- ❌ 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 불가
- ❌ 월세 세액공제 불가
- 🏠 무주택 세대
- ✅ 장기주택저당차입금(분양권·조합원입주권 등) 이자공제
- ✅ 주택임차차입금 원리금 상환액 공제
- ✅ 월세 세액공제 (요건 충족 시)
7-2. 주택마련저축(청약저축 등)과의 한도 공유
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 주택임차차입금·주택마련저축 공제와 공제한도를 공유합니다. 즉,
- “장기주택저당 이자 + 임차차입금 원리금 + 주택마련저축 공제금액”의 합이
- 🔹 800만, 600만, 1,800만, 2,000만 원 등 해당 대출조건별 한도를 넘을 수 없음
따라서 청약저축 납입액을 많이 공제받은 해에는 장기주택저당 이자 공제 가능액이 줄어들 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.
8. 공식 사이트 & 법령 확인 외부 링크 (버튼 모음) 🔗
실제 연말정산을 진행하기 전에는 반드시 국세청 공식 안내와 실제 세법·시행령을 확인해 두는 것이 좋습니다.
👉 특히 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 상환기간·금리조건·주택가액·주택 수 등 변수에 따라 달라지므로, 애매한 상황이라면 국세청 상담(126)이나 세무사 상담을 적극 활용해 보세요.
9. 자주 묻는 질문(FAQ) – 2025 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 🙋♀️
Q1. 2025 연말정산에서 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받으려면, 집값이 꼭 기준시가 6억 이하여야 하나요?
네, 2024년 1월 1일 이후 취득하는 주택부터는 취득 당시 기준시가 6억 원 이하인 주택이어야 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 대상이 됩니다. 이전에는 5억 요건이었지만, 세법 개정으로 상향되었어요.
다만, “기준시가”는 실거래가가 아니라 공시된 시가 기준이므로, 실제 매매가가 6억이 약간 넘더라도 공시가격이 6억 이하라면 요건을 충족할 수 있고, 반대로 매매가가 5억대여도 공시가격이 6억을 넘으면 공제 대상에서 제외될 수 있습니다.
Q2. 2025 연말정산 장기주택저당차입금 공제 한도 2,000만 원은 누구나 받을 수 있는 건가요?
아닙니다. 최대 2,000만 원 한도는 가장 요건이 좋은 대출에만 적용됩니다. 구체적으로는,
- ✅ 상환기간 15년 이상이면서
- ✅ 고정금리 AND 비거치식 분할상환 방식이어야 합니다.
이 조건을 모두 만족하는 장기주택저당차입금의 이자를 상환하는 경우에 한해, 장기주택저당차입금 + 주택임차차입금 + 주택마련저축 합산 공제금액이 연간 2,000만 원까지 가능합니다. 그 외 조건(예: 15년 이상이지만 고정금리 또는 비거치식만 만족, 10년 이상 고정금리 등)은 각각 1,800만 원·800만 원·600만 원 한도가 적용됩니다.
Q3. 주택담보대출을 갈아탈 때(대환 대출)도 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 이어서 받을 수 있나요?
일반적으로는 가능합니다. 다만 조건이 있습니다.
- 기존 대출이 장기주택저당차입금 요건을 충족하고 있었고,
- 대환 후 대출도 해당 주택에 저당권 설정 + 상환기간 10/15년 이상 + 금융기관 차입 등의 요건을 계속 충족해야 합니다.
- 대환 전·후 금융기관별로 각각 이자상환증명서를 발급받아 해당 연도 이자액을 모두 합산해 신고해야 합니다.
단, 대환 과정에서 상환기간이 지나치게 짧아지거나, 저당권이 다른 자산으로 바뀌는 등 요건이 바뀌면 장기주택저당차입금으로 보지 않을 수도 있으니, 대환 전에 은행·세무전문가와 상담해 보는 것이 좋습니다.
Q4. 부부 공동명의 1주택인데, 누가 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받는 게 유리한가요?
부부 공동명의라면 대출 채무자·이자 납부자, 각자의 소득 수준과 세율, 다른 공제 항목 여부를 모두 고려해야 합니다.
- 일반적으로는 소득세율이 높은 쪽이 공제를 받는 것이 유리한 경우가 많지만,
- 이미 다른 공제(연금·보험·기부금 등)를 많이 받고 있어 세율 구간이 낮아지는 경우에는 유불리가 달라질 수 있습니다.
공동명의·공동채무 구조에서는 이자상환액을 지분대로 안분해 공제하는 케이스도 있고, 실제 상환자 기준으로 공제하는 경우도 있으므로, 홈택스 미리보기 + 회사 인사팀·세무사와의 상담을 통해 시뮬레이션 후 결정하는 것이 좋습니다.
Q5. 2025년 이후에도 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도 2,000만 원이 계속 유지되나요?
2024년 귀속분(2025 연말정산 기준)부터 최대 2,000만 원 한도가 적용되고 있지만, 세법은 해마다 바뀔 수 있습니다. 특히 주택 관련 세제는 부동산 시장 상황·정책 방향에 따라 한도·요건이 수시로 조정되는 영역입니다.
따라서 2026년 이후 연말정산을 준비하신다면, 해당 연도 초에 발표되는 국세청 연말정산 안내와 개정 세법 자료를 다시 확인해 보셔야 합니다. 이 글은 작성 시점 기준의 내용을 정리한 것으로, 향후 변경사항까지 보장해 주지는 않습니다.
2025 연말정산에서 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 제대로 받으려면,
① 무주택·1주택 세대주인지, ② 취득 당시 주택 기준시가 6억 이하인지, ③ 장기주택저당차입금 요건(금융기관·저당권·상환기간·3개월 이내 차입 등)을 충족하는지, ④ 상환기간·금리 조건에 따른 내 공제 한도가 얼마인지, ⑤ 이자상환증명서·등본·등기부등본 등 서류가 준비되었는지 이 다섯 가지는 반드시 체크해 두세요.
